Sanayi CMBS ihraçları, veri merkezlerinin öne çıkmasıyla birlikte rekora yaklaşmakta.
Sanayi CMBS İhraçları 22.3 Milyar Dolar
Sanayi ticari ipotek destekli menkul kıymetler (CMBS) ihraçları, 29 Ekim itibarıyla kapatılan işlemlerle 22.3 milyar dolara ulaştı. Bu rakam, bu yıl özel etiketli CMBS’lerin %20’sini oluşturmakta. 2015 yılından bu yana yalnızca 2021 yılı, 24.1 milyar dolarla daha yüksek bir sanayi ihracı görmüştü.
Veri merkezleri, sanayi ihraçlarının anlamlı bir kaynağı haline gelirken, depolar hâlâ en büyük payı elinde bulundurmaktadır. Ancak, 2021 yılına göre pazarın kompozisyonu oldukça farklılaşmıştır. Refinansman, depo finansmanının birincil sürücüsü haline gelmiştir.
Depolar Hâlâ Sektörü Taşıyor
Bu yılki sanayi ihraçlarının %50’si, yani 11.1 milyar doları depolardan gelmektedir. Bu, 2021’deki %76’lık paydan önemli bir düşüş göstermektedir. Üretim, bu yıl 3.2 milyar dolarla (%14) ikinci sırada yer alırken, esnek/AR-GE alanları 0.9 milyar dolarla (%4) üçüncü sırada yer aldı. Son birkaç haftada kapatılan büyük portföy işlemleri ise 3.4 milyar dolarlık (%15) bir katkı sağladı.
2026 Eylül ayı itibarıyla, sanayi CMBS bakiyesinin 74.5 milyar dolarının 43.8 milyar doları (%59) depo destekliydi. Ancak, artan veri merkezi ihraçları, depo paylarının düşmesine katkıda bulunmuştur.
Depo Payının Düşüş Sebepleri
Bu düşüş, büyük ölçüde tek varlık, tek borçlu (SASB) işlemlerine ve 2021’deki bir satın alma dalgasına dayanmaktadır. Bu yıl SASB işlemleri aracılığıyla depo ihracı 16.5 milyar dolardan 9.6 milyar dolara gerilemiştir. 2021’de 500 milyon dolar veya daha fazla olan 11 depo kredisi toplamda 10.3 milyar dolardı; bu yıl ise sekiz kredi toplamda 6.1 milyar dolara düşmüştür.
Finansman amaçları da bu düşüşte rol oynamaktadır. 2021’deki depo kredilerinin %54’ü bir satın alma için finansman sağlarken, bu yıl sadece %8’i satın alma, %91’i ise refinansman olarak kaydedilmiştir.
Veri Merkezlerinin Yükselişi
2025 öncesinde veri merkezi kredileri nadiren menkul kıymetleştirilmekteydi. Ancak yapay zeka (AI) patlamasıyla birlikte, 2025’te veri merkezleri 3.8 milyar dolarlık ihraç sağlamış ve 2026’da da benzer bir performans göstermiştir. Bu, yıllık sanayi ihraçlarının yaklaşık %17’sini oluşturmaktadır.
Veri merkezi bakiyeleri, bir yılda neredeyse iki katına çıkarak 4.5 milyar dolardan 8.2 milyar dolara yükselmiştir. Ancak bu büyüme, büyük ölçüde birkaç büyük işlemle sınırlıdır ve Blackstone’un VLT serisindeki dört SASB işlemi bu bakiyenin %90’ını oluşturmaktadır.
SASB’nin Finansman Rolü
Sanayi ihraçları, diğer mülk türlerine göre SASB’ye daha fazla bağımlıdır. 2026’da sanayi hacminin %89’u SASB işlemlerinden gelirken, diğer mülk türlerinde bu oran %74’tür. Ancak SASB payı 2023’te %48’e düşmüştür.
Sanayi CMBS ihraçlarının toplamı, birkaç büyük SASB portföy işlemi ile hareket etmektedir. Bu durum, mevcut portföylerin refinansmanına da bağlıdır.
Gelecekteki Trendler
İlerleyen dönemlerde, sanayi CMBS pazarını şekillendirecek iki ana trend bulunmaktadır: veri merkezi CMBS ihraçlarının tek bir sponsordan çıkıp çıkmayacağı ve depo ihraçlarının yeni satın almalardan ziyade mevcut anlaşmaları refinanse etmeye devam edip etmeyeceği.
Ayrıca, Amazon’un depo kiralamalarının sona ermesi de önemli bir etken olacaktır. 2027 ve 2028 yıllarında birçok kiralama süresi dolacak ve Amazon’un yenileme oranları, depo kredi performansını etkileyecektir.
